Денежный поток  |
 |
|
|
Недвижимость является самой надежной инвестицией, налоги на недвижимость являются одним из источников пополнения бюджета страны. Порядок уплаты налогов при конкретной сделке купли-продажи недвижимости до сих пор не всегда понятен. Одним из вопросов, вызывающих интерес, остается налогообложение при сделках с недвижимостью. Согласно закона, при продаже квартиры, садового дома, земли, на которой дом построен, продавец не платит налог на доход при одновременном выполнении двух условий. Во-первых, площадь объекта продажи не должна превышать 100 квадратных метров, а во-вторых, это должна быть первая продажа недвижимости для продавца в этом году. Если площадь объекта продажи больше 100 квадратных метров, продавец должен уплатитьналог – 1% от стоимости, превышающей ограничение площади. Налог в размере 5% от стоимости проданного имущества придется уплатить и тому, кто не впервые совершает продажу недвижимости в текущем году или продает коммерческую недвижимость. Например, в последнее время стало популярным вкладывать свободную наличность в помещения, не входящие в жилой фонд — подвалы, помещения на первых этажах. В надежде вскоре перепродать такое помещение иногда эти площади покупают и в кредит. Иногда такие помещения покупаются и для ведения своего бизнеса. При последующей продаже этих помещений нужно будет уплатить налог – 5% от стоимости помещения, что может быть значительной суммой. Налог на недвижимость: ставки налогаНалогообложение операций по продаже объектов недвижимого имуществарегламентируется ст.11 "Закон о налоге с доходов физических лиц" № 889 Размер ставок налога зависит от функциональных особенностей объекта, его площади, количества продаж и срока приобретения права собственности на этот объект налогоплательщиком. Информация о налогообложении доходов от продажи недвижимости в 2007-2008 годах представлена в таблице:
Статья 11 Закона непосредственно определяет доход, полученный от продажи садового дома, как объект налогообложения. В то же время ст.1 относит к объектам недвижимости дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры. Следовательно, хотя в ст.11 дачные дома и не упоминаются, на операции с ними действие п.11.1.1 и 11.2 Закона распространяется. Доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять данную оценку в соответствии с законодательством. Налоговым агентом, при начислении указанных налогов, является нотариус:
Такая система налогообложения должна была стабилизировать ситуацию на рынкенедвижимости и заставить платить налог тех, кто живет за счет спекуляций. Но на фоне роста цен на недвижимое имущество 5%-ный налог на продажу не может сдержать спекулятивные сделки, да и ограничение по площади (100 квадратных метров) не оказалось особо жестким. Налог на недвижимость при продаже земельного участкаВ состав общего месячного или годового налогооблагаемого дохода не включается, т.е. не является объектом налогообложения, сумма дохода, полученного в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев), непосредственно полученных налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации согласно нормам земельного законодательства. Продажа земель другого назначения подлежитналогообложению по ставке 5%. Порядок определения размера подоходного налога (ндфл) при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи (мены) земельных участков, относящихся к жилым и садовым домам, следует рассматривать с учетом норм ст.373 и 383 Гражданского кодекса. То есть если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не установлен, то к приобретателю переходит право собственности на часть участка под жилым домом и на ту часть, которая является неободимой для обслуживания указанного имущества. В таком же порядке рассматривается вопрос отчуждения садовых (дачных участков). К сведению: предельные нормы безвозмездной передачи гражданам земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий, сооружений (приусадебный участок), для ведения садоводства и индивидуального дачного строительства определены в ст.121 Земельного кодекса. При оформлении договора купли-продажи или мены земельного участка (его части) отдельно от объекта недвижимости (здания) налог начисляется с оценочной стоимости земли в общем порядке, установленном ст.11 Закона Налоги с нерезидентов от продажи недвижимостиВопрос налогообложения доходов от операций по продаже объектов недвижимого имущества физическими лицами - нерезидентами регламентируется п.9.11 Закона. Согласно этому пункту дооды с источником и происхождения из Украины, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, с учетом особенностей, определенных отдельными нормами Закона. Эта же норма изложена в п.11.3 Закона о налоге с доходов физических лиц Однако Закон разграничивает понятие "порядок" и "ставки налога", поскольку ставки налогообложения установлены специальной ст.7, а общий порядок налогообложения доходов - ст.8. Поэтому указанные понятия не являются тождественными. При этом ст.11 Закона устанавливает общее правило налогообложения операций по продаже недвижимости. Оно формулируется таким образовм: доод от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома или их частей (включая земельный участок, где расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, размещенные на нем) не облагаются налогом, если общая площадь такого жилого дома, садового дома или их частей не превышает 100кв.м. Эта норма Закона применяется к доходам всех налогоплательщиков - как резидентов, так и не резидентов. Следовательно, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине жилищную недвижимость общей площадью до 100кв.м, то он не должен уплачивать налог с дохода, полученного от продажи. Особой нормой Закона относительно доходов нерезидентов является ставка, специально установленная для налогообложения доходов нерезидентов п.7.3 - двойной размер ставки налога, определенной п.7.1. В 2007-2008 годах - 30% Таким образом, доходы нерезидентов, полученные как от резидентов, так и от нерезидентов в результате продажи недвижимости в Украине, должны облагаться налогом по ставке 30%(кроме заработной платы, процентов, дивидендов, роялти). Поэтому, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине дом площадью свыше 100кв.м, он должен уплатить 30% от части дохода, пропорциональной сумме превышения площади такого дома, и оценочной стоимости земельного участка, где такой дом расположен. Вторая и каждая следующая продажа в течение отчетного года жилищной недвижимости, а также продажа другой недвитжимости (в т.ч. земли) должна также облагаться налогом у нерезидента по ставке 30%. Данная позиция подтверждена Министерством юстиции Украины в Письме 20-35-59, предоставленном в ответах на запрос ГНАУ Налог на недвижимость - перспективыКабинет Министров Украины планирует ввести налогообложение на недвижимость для физических лиц с 2009 года. Введение налога предусмотрено прогнозом показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы, утвержденным постановлением Кабинета Министров N1359 от 25 сентября 2006 года. В прогнозе указано, что налог на недвижимость вводится "с целью детенизации доходов населения, обеспечения социальной справедливости и укрепления собственной ресурсной базы местных бюджетов". Введение налога лишь в 2009 году Кабмин объясняет необходимостью "проведения предварительных мероприятий по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализа платежеспособности населения и расчета оптимальной ставкиналога на недвижимость".
|
|
||||||||||||||||||||||||||||