Инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных инвестиций в мире, для человека занимающегося бизнесом будет целесообразно вложить деньги в недвижимость с целью перераспредиления рисков. Конечно , инвестиции в недвижимость требуют значительных средств, но диверсифицировать средства для безопасности необходимо
В мире инвестиций на сегоднишний день существует огромное количество хеджинговых фондов, которые влаживают деньги инвесторов в недвижимость или помогают им в этом, инвестор может инвестировать в этот рынок не обладая значительными средствами, что в свою очередь делает этот бизнес более доступным, а также фонды помогают оформить кредит.
Какие задачи и цели сегодня стоят перед частным инвестором, желающим инвестировать в недвижимость?
Нынешняя ситуация конечно же сместила акцент с краткосрочных спекулятивных сделок по приобретению недвижимости и быстрой её перепродаже для получения большей прибыли в сжатые сроки. Сегодня наступило время для целей долгосрочных, а именно - вкладывания капитала в твердый реальный актив для его сохранения и получения стабильного ежегодного дохода.
Какие возможности предлагают подобные инвестиции в недвижимость:
- Стабильный доход (денежный поток).
- Сохранение капитала (безопасность).
- Повышение стоимости капитала (хеджирование от инфляции).
- Левередж (использование заемных или консолидированных средств).
- Выгодное налоговое планирование («налоговое убежище»).
Задача, которая стоит перед фондами, как перед управляющим объектом - понять, каково соотношение этих элементов по степени толерантности индивидуального инвестора к риску и найти подходящий объект для решения этой задачи.
Как работает хеджинговый фонд?
Прежде всего, он изучает задачи, которые ставит перед ним инвестор. Они могут быть разными:
А. Разместить капитал инвестора в недвижимость.
Для этого фонды проводят анализ:
- какая недвижимость может принести максимальную отдачу на вложенный капитал;
- сколько заемных средств и под какой процент нужно привлечь для получения положительного левереджа.
Этот анализ нам позволяет провести «Аналитическая матрица © для расчетов инвестиционной стоимости объектов арендной недвижимости».
Это позволяет получить довольно точное представление об ожидаемой прибыли на вложенный капитал, точно рассчитать стоимость кредита, оценить за какой промежуток времени вложенный капитал полностью окупится и начнет приносить стабильный доход.
Имея «инвестиционный портрет» нужного инвестору объекта , фонд занимается поиском недвижимости. Отобрав несколько вариантов, их физическое состояние и стоимость оценивает их департамент оценки. В результате оценки они останавливаются на одном, самом подходящем объекте, после чего, проводят полный финансовый и юридический аудит. В случае получения положительных результатов, фонд совершает сделку для инвестора и берет объект в управление.
Б. Собственно управление объектом, который уже есть в собственности инвестора. Задачей фонда может быть повышение капитализации объекта, оптимизация расходной части, налоговое планирование, рефинансирование, ну и само управление.
Среди задач, которые решает команда управляющих фонда, можно перечислить следующее, помимо вышеперечисленного:
- управление финансами;
- привлечение арендаторов и поддержание уровня заполнения на постоянном уровне;
- сокращение расходов, за счет превращения расходов недвижимости в доход от бизнеса клиента.