Денежный поток

Недвижимость является самой надежной инвестицией, налоги на недвижимость являются одним из источников пополнения бюджета страны.

Порядок уплаты налогов при конкретной сделке купли-продажи недвижимости до сих пор не всегда понятен. Одним из вопросов, вызывающих интерес, остается налогообложение при сделках с недвижимостью.

Согласно закона, при продаже квартиры, садового дома, земли, на которой дом построен, продавец не платит налог на доход при одновременном выполнении двух условий.

Во-первых, площадь объекта продажи не должна превышать 100 квадратных метров, а во-вторых, это должна быть первая продажа недвижимости для продавца в этом году.

Если площадь объекта продажи больше 100 квадратных метров, продавец должен уплатитьналог – 1% от стоимости, превышающей ограничение площади.

Налог в размере 5% от стоимости проданного имущества придется уплатить и тому, кто не впервые совершает продажу недвижимости в текущем году или продает коммерческую недвижимость.

Например, в последнее время стало популярным вкладывать свободную наличность в помещения, не входящие в жилой фонд — подвалы, помещения на первых этажах. В надежде вскоре перепродать такое помещение иногда эти площади покупают и в кредит.

Иногда такие помещения покупаются и для ведения своего бизнеса. При последующей продаже этих помещений нужно будет уплатить налог – 5% от стоимости помещения, что может быть значительной суммой.

Налог на недвижимость: ставки налога

Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имуществарегламентируется ст.11 "Закон о налоге с доходов физических лиц" № 889

Размер ставок налога зависит от функциональных особенностей объекта, его площади, количества продаж и срока приобретения права собственности  на этот объект налогоплательщиком. Информация о налогообложении доходов от продажи недвижимости в 2007-2008 годах представлена в таблице:

Статья 11 Закона непосредственно определяет доход, полученный от продажи садового дома, как объект налогообложения. В то же время ст.1 относит к объектам недвижимости дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры. Следовательно, хотя в ст.11 дачные дома и не упоминаются, на операции с ними действие п.11.1.1 и 11.2 Закона распространяется.

Доход от продажи объекта недвижимого имущества определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять данную оценку в соответствии с законодательством. Налоговым агентом, при начислении указанных налогов, является нотариус:

• удостоверяющий соответствующий договор;
• предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.

Такая система налогообложения должна была стабилизировать ситуацию на рынкенедвижимости и заставить платить налог тех, кто живет за счет спекуляций. Но на фоне роста цен на недвижимое имущество 5%-ный налог на продажу не может сдержать спекулятивные сделки, да и ограничение по площади (100 квадратных метров) не оказалось особо жестким.

Налог на недвижимость при продаже земельного участка

В состав общего месячного или годового налогооблагаемого дохода не включается, т.е. не является объектом налогообложения, сумма дохода, полученного в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев), непосредственно полученных налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации согласно нормам земельного законодательства. Продажа земель другого назначения подлежитналогообложению по ставке 5%.

Порядок определения размера подоходного налога (ндфл) при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи (мены) земельных участков, относящихся к жилым и садовым домам, следует рассматривать с учетом норм ст.373 и 383 Гражданского кодекса.

То есть если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не установлен, то к приобретателю переходит право собственности на часть участка под жилым домом и на ту часть, которая является неободимой для обслуживания указанного имущества. В таком же порядке рассматривается вопрос отчуждения садовых (дачных участков).

К сведению: предельные нормы безвозмездной передачи гражданам земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий, сооружений (приусадебный участок), для ведения садоводства и индивидуального дачного строительства определены в ст.121 Земельного кодекса.

При оформлении договора купли-продажи или мены земельного участка (его части) отдельно от объекта недвижимости (здания) налог начисляется с оценочной стоимости земли в общем порядке, установленном ст.11 Закона 

Налоги с нерезидентов от продажи недвижимости

Вопрос налогообложения доходов от операций по продаже объектов недвижимого имущества физическими лицами - нерезидентами регламентируется п.9.11 Закона. Согласно этому пункту дооды с источником и происхождения из Украины, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, с учетом особенностей, определенных отдельными нормами Закона. Эта же норма изложена в п.11.3 Закона о налоге с доходов физических лиц

Однако Закон разграничивает понятие "порядок" и "ставки налога", поскольку ставки налогообложения установлены специальной ст.7, а общий порядок налогообложения доходов - ст.8. Поэтому указанные понятия не являются тождественными.

При этом ст.11 Закона устанавливает общее правило налогообложения операций по продаже недвижимости. Оно формулируется таким образовм: доод от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома или их частей (включая земельный участок, где расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, размещенные на нем) не облагаются налогом, если общая площадь такого жилого дома, садового дома или их частей не превышает 100кв.м.

Эта норма Закона применяется к доходам всех налогоплательщиков - как резидентов, так и не резидентов. Следовательно, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине жилищную недвижимость общей площадью до 100кв.м, то он не должен уплачивать налог с дохода, полученного от продажи.

Особой нормой Закона относительно доходов нерезидентов является ставка, специально установленная для налогообложения доходов нерезидентов п.7.3 - двойной размер ставки налога, определенной п.7.1. В 2007-2008 годах - 30%

Таким образом, доходы нерезидентов, полученные как от резидентов, так и от  нерезидентов в результате продажи недвижимости в Украине, должны облагаться налогом по ставке 30%(кроме заработной платы, процентов, дивидендов, роялти).

Поэтому, если нерезидент впервые в течение отчетного налогового года продает в Украине дом площадью свыше 100кв.м, он должен уплатить 30% от части дохода, пропорциональной сумме превышения площади такого дома, и оценочной стоимости земельного участка, где такой дом расположен.

Вторая и каждая следующая продажа в течение отчетного года жилищной недвижимости, а также продажа другой недвитжимости (в т.ч. земли) должна также облагаться налогом у нерезидента по ставке 30%.  Данная позиция подтверждена Министерством юстиции Украины в Письме 20-35-59, предоставленном в ответах на запрос ГНАУ

Налог на недвижимость - перспективы

Кабинет Министров Украины планирует ввести налогообложение на недвижимость для физических лиц с 2009 года. Введение налога предусмотрено прогнозом показателей сводного бюджета Украины по основным видам доходов, расходов и финансирования на 2008-2010 годы, утвержденным постановлением Кабинета Министров N1359 от 25 сентября 2006 года.

В прогнозе указано, что налог на недвижимость вводится "с целью детенизации доходов населения, обеспечения социальной справедливости и укрепления собственной ресурсной базы местных бюджетов".

Введение налога лишь в 2009 году Кабмин объясняет необходимостью "проведения предварительных мероприятий по инвентаризации имущества и созданию единого реестра недвижимости граждан, анализа платежеспособности населения и расчета оптимальной ставкиналога на недвижимость". 

Конкретные размеры налога на недвижимость на каждый год "могут уточняться во время проведения налоговой реформы и будут определяться исходя из реальных возможностей бюджета на соответствующий год". Ожидается, что поступления от налога на недвижимостьбудут составлять 0,06% ВВП или 471,2 млн.грн. в 2009 году и 553 млн.грн. - в 2010. 

Напомним, в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект N2113, автором которого является народный депутат А.М.Павловский.

• Прочитать проект закона о налоге на недвижимое имущество граждан
• Прочитать коментарий к законопроекту